شوک اقلیمی به املاک استانی - وبلاگ مستند

به گزارش وبلاگ مستند، بازار املاک کشور به بحران اقلیمی واکنش نشان داد. خشکسالی ها و تنش آبی به همراه فرونشست (و البته ریزگرد) در 6 استان باعث شده است طی فصل اول سال جاری، جابه جایی محسوس تقاضای ملکی از استان های درگیر به سایر منطقه ها کشور رقم بخورد. در استان هایی مثل اصفهان، نه تنها ورودی تقاضای سرمایه ای برای خرید ملک آن چنان محسوس نبوده که بومی ها برای این نوع سرمایه گذاری، استان های دیگری (از جمله شهرهای شمالی) را انتخاب کردند. شوک اقلیمی بازار املاک را می توان در تفاوت سرعت رشد قیمت زمین و مسکن بین استان های پرتنش و سایر منطقه ها مشاهده کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، ردپای تغییرات اقلیمی وبحران های زیست محیطی در تحولات قیمت ونبض معاملات مسکن 6 استان کشور رصد شد. آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی از شناسایی یک متغیر تازه در تحولات بازار املاک کشور خبر می دهد. این متغیر که در شکل اثر بحران های اقلیمی بر بازار مسکن بعضی استان های کشور بروز نموده است در کنار متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر تحولات بازار مسکن، بخشی از تغییرات قیمت ونبض معاملات املاک مسکونی در کشور را به خود اختصاص داده است. بازتاب ملکی بحران آب و دیگر بحران های زیست محیطی همانند خشکسالی، فرونشست زمین، آلودگی ناشی از گرد وغبار و... در حالی در بازار معاملات مسکن استان های اصفهان، فارس، خوزستان، کرمان، هرمزگان و سیستان و بلوچستان مشاهده می گردد که تشدید این بحران ها، بهار سال جاری خود را در تغییرات قیمت و نبض معاملات زمین ومسکن و بعلاوه رفتار فعالان و متقاضیان بازار ملک نشان داد. این تحولات اگر چه در آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی به شکل محسوس نمایان است اما هنوز به شکل پررنگ مشاهده نمی گردد. اما در صورت تشدید بحران های زیست محیطی در آینده می توان انتظار داشت بازتاب ملکی این بحران ها پررنگ گردد.

تحلیل آمارهای رسمی و بعلاوه نتایج تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن 6 استان یاد شده نشان دهنده وقوع یک رویداد معنادار در بازار املاک این استان هاست. میانگین قیمت مسکن در کشور(31 استان)، در بهار سال جاری در حالی به مترمربعی 11 میلیون و500 هزار تومان رسید که این مقدار در مقایسه با بهار سال قبل-مدت مشابه سال گذشته- معادل 2/ 100درصد افزایش یافت. بعلاوه میانه قیمت مسکن در 31 استان کشور در بهار 1400 در مقایسه با یک فصل قبل یعنی زمستان 99 نیز با رشد 2/ 12 درصدی روبه رو شد. آنالیز ها نشان می دهد، تورم در بازار معاملات مسکن 6 استان یاد شده که با بحران های زیست محیطی همراه هستند از تورم مسکن کشور جامانده است. علت این موضوع به کاهش ورود تقاضای سرمایه ای به این منطقه ها، خروج بعضی سرمایه گذاران ملکی از بازار این شهرها و کوچ بخشی از سرمایه های ملکی به شهرهای دیگر و بعلاوه اقدام بعضی از ساکنان این شهرها به مهاجرت به نواحی خوش آب و هواتر و با سطح درگیری کمتر با مسائل زیست محیطی(نواحی خوش آب و هوا)، مربوط می گردد.

دنیای اقتصاد پیش تر در گزارشی با اشاره به تحولات کشوری قیمت مسکن، از سبقت تورم مسکن کشور از تورم مسکن تهران خبر داده بود. این تحلیل با استناد به آمارهای رسمی در مورد تحولات کشوری بازار مسکن در بهار 1400 ارائه شد. اکنون که جزئیات مربوط به تحولات کشوری مسکن به تفکیک استان های کشور از سوی مرکزآمار منتشر شده است، آنالیز ها حاکی است اثر بحران های اقلیمی و زیست محیطی به ویژه در 6 استان کشور(استان های اصفهان، فارس، خوزستان، کرمان، هرمزگان و سیستان وبلوچستان)، در بهار سال جاری به شکل محسوس، نبض معاملات و تغییرات قیمت ملک را در این استان ها تحت تاثیر قرار داده است. این تغییر به ویژه در بازار معاملات زمین نسبت به بازار معاملات مسکن محسوس تر است.

شاهد آماری اثر بحران اقلیمی

دو شاهد آماری و تحقیقات میدانی نشان می دهد، بازتاب بحران های زیست محیطی به خصوص بحران آب، هم نحوه رفتار، هم فرایند تغییرات قیمت وهم شرایط تحولات حجم معاملات املاک(نبض معاملات ملکی) را در این استان ها تغییر داده است. به گونه ای که تحت تاثیر خروج بعضی از سرمایه گذاران ملکی، کاهش ورود سرمایه گذاران ملکی و بعلاوه تمایل بعضی از ساکنان این استان ها برای سکونت در منطقه ها خوش آب و هوا و فاقد مسائل اقلیمی یا با سطح کمتر مسائل، نبض معاملات مسکن و تغییرات قیمت در این استان ها کندتر از تغییرات قیمت و نبض معاملات ملک در کل کشور است. دنیای اقتصاد به زودی گزارشی درباره مهاجرت ملکی از این استان ها به شمال منتشر می نماید.

تورم فصلی مسکن در این 6 استان در حالی بهار سال جاری به طور میانه معادل 7 درصد بود که در همین بازه زمانی تورم فصلی مسکن در کشور به طور میانگین 2/ 12 درصد گزارش شد.

در بازار معاملات زمین نیز تورم فصلی در این 6 استان درگیر با بحران های اقلیمی و زیست محیطی 20 درصد بود در حالی که این مقدار به طور میانه در کشور 25 درصد گزارش شد. به لحاظ تغییرات نقطه ای نیز میانه قیمت زمین در این استان ها در بهار 1400 در مقایسه با بهار 99 معادل 94 درصد رشد کرد در حالی که این مقدار برای کل کشور به طور میانه 104 درصد اعلام شده است.

آنالیز شرایط معاملات مسکن نیز نشان از کندتر بودن نبض معاملات در این 6 استان در مقایسه با تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور دارد. در حالی که بهار سال جاری حجم معاملات مسکن در کل کشور به طور میانه نسبت به زمستان سال گذشته 15 درصد رشد کرد این مقدار رشد در 6 استان یاد شده کمتر از 5 درصد بود.

اثربلندمدت تنش ها بر املاک 6 استان

فرایند بلندمدت تغییرات بازار معاملات املاک مسکونی نیز این موضوع را نشان می دهد. در حالی که از سال 94 تا به امروز میانه قیمت زمین در کشور 12 برابر افزایش یافته است این مقدار در اصفهان که با تنش های آبی درگیر است و این تنش ها در سال های گذشته تشدید شده است معادل 8 برابر بوده است. بعلاوه در خوزستان که بحران های اقلیمی مانند آلودگی هوا ناشی از گرد و غبار و بعلاوه بحران تامین آب وجود دارد این مقدار رشد در این بازه زمانی تنها 6 برابر بوده است. در همین فاصله یعنی از سال 94 تا به امروز میانگین قیمت مسکن در کشور در حالی 2/ 8 برابر شده است که این مقدار در اصفهان معادل 5/ 5 برابر بوده است.

تورم مسکن در اصفهان درحالی به مقدار محسوس با تورم کشوری مسکن فاصله دارد که اصفهان به علت وسعت و بعلاوه به علت آنکه مرکز این استان یکی از بزرگ ترین کلان شهرهای کشور است همیشه در معرض تحولات بازار مسکن شهر تهران و تنظیم نبض معاملات مسکن خود با مرکز واقع شده است. اما آنالیز ها نشان می دهد یک عامل مهم در عقب ماندن این استان از تحولات کشوری بازار مسکن، به درگیری اصفهان با بحران های زیست محیطی و تنش های آبی مربوط می گردد. آمارهای رسمی در حالی این موضوع را نشان می دهد که تحقیقات میدانی نیز شاهد دیگری از سه تغییر رفتار در بازار معاملات مسکن این استان ها را مخابره می نماید.

روایت فعالان بازار از اثر بحران ها

در شرایطی که بازار معاملات مسکن به خصوص طی دو سال گذشته به علت تشدید انتظارات تورمی، مورد توجه سرمایه گذاران نهاده شد، اما تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد و روایت واسطه های ملکی در این 6 استان نشان می دهد بعضی از بومی های ساکن این استان ها به جای سرمایه گذاری ملکی در آنها، سرمایه گذاری ملکی در مرکز، شهرهای شمالی یا شهرهای دیگر که با تنش های زیست محیطی روبرو نیستند را انتخاب نموده اند. بعلاوه آنالیز ها حاکی از کاهش ورودی سرمایه به بازار مسکن و زمین این استان هاست.

از سوی دیگر در بعضی موارد، مهاجرت از این استان ها وشهرهای درگیر با تنش های زیست محیطی به سایر شهرها به خصوص شهرهای شمالی، شهر تهران یا شهرهای مجاور فاقد درگیری های زیست محیطی مشاهده می گردد.

ردپای تنش های زیست محیطی در حالی در بازار املاک این 6 استان مشاهده می گردد که هنوز این شرایط چندان پررنگ نیست اما کارشناسان معتقدند اگر این بحران ها تشدید گردد، اثر آنها بر بازار ملک این منطقه ها به شکل پررنگ در آینده نمود پیدا خواهد نمود. اما بعضی از کارشناسان نیز عقیده دارند این شرایط می تواند در مقطع زمانی فعلی راستا بازتری را برای خریدهای مصرفی از بازار املاک این استان ها فراهم کند. چرا که با کاهش تقاضای سرمایه ای در بازار املاک این استان ها ورود تقاضای مصرفی و خرید از بازار ملک آسان تر خواهد شد.